Construction sans permis de construire : Risques et Conséquences financières lors de l’acquisition d’un bien

Immobilier

20 février 2026

L'achat ou la vente d'un bien immobilier comporte de nombreux aspects juridiques et administratifs que tout propriétaire ou acquéreur doit impérativement maîtriser. Parmi ces aspects, la question de la régularité des constructions occupe une place centrale. En effet, toute construction ou modification d'un bâtiment doit respecter les règles du Code de l'Urbanisme et nécessite généralement une autorisation préalable. Construire sans permis ou sans déclaration préalable de travaux expose le propriétaire à des risques juridiques, financiers et administratifs considérables, qui peuvent compromettre non seulement la valeur du bien mais également sa transmission future.

Les sanctions administratives et pénales applicables

Le Code de l'Urbanisme impose que la plupart des travaux de construction, d'extension, de rénovation ou de modification de façade soient soumis à une autorisation d'urbanisme. Selon la nature et l'ampleur des travaux, il peut s'agir d'un permis de construire ou d'une simple déclaration préalable de travaux. Le permis de construire est notamment requis pour les agrandissements de plus de quarante mètres carrés, ou vingt mètres carrés en l'absence de Plan Local d'Urbanisme, ainsi que pour les annexes indépendantes excédant vingt mètres carrés et les changements de destination de bâtiment. Pour les modifications de façade et les petites constructions dont la surface plancher se situe entre cinq et vingt mètres carrés, une déclaration préalable suffit généralement.

Amendes et poursuites judiciaires encourues

Construire sans autorisation constitue une infraction au Code de l'Urbanisme, susceptible d'engager la responsabilité pénale du propriétaire. Les sanctions pécuniaires prévues sont particulièrement dissuasives. L'amende peut varier de mille deux cents à trois cent mille euros, avec un maximum de six mille euros par mètre carré construit illégalement. En cas de récidive, le montant de l'amende peut être majoré, rendant la situation financière du contrevenant encore plus préoccupante. Dans les cas les plus graves, une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois peut être prononcée, témoignant de la sévérité avec laquelle le législateur traite les infractions urbanisme. Le délai de prescription de l'action pénale est de six ans à compter de l'achèvement des travaux, ce qui laisse aux autorités une marge de temps importante pour engager des poursuites.

Ordres de démolition et mise en conformité obligatoire

Au-delà des amendes, les sanctions peuvent prendre des formes encore plus contraignantes. La commune ou les voisins peuvent exercer une action en responsabilité civile pour exiger l'interruption immédiate des travaux, la démolition des constructions illégales, la mise en conformité des bâtiments ou la régularisation administrative. Cette action civile d'un tiers se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits, tandis que l'action de la personne publique peut être exercée dans un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux. Les sanctions administratives, quant à elles, sont imprescriptibles. Elles incluent l'interdiction de raccordement aux réseaux publics, le refus de nouvelles autorisations d'urbanisme et l'impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre. La mairie peut ainsi ordonner la démolition des constructions non autorisées, ce qui représente un coût considérable et un préjudice important pour le propriétaire. En outre, l'administration fiscale peut réclamer les taxes dues depuis l'achèvement des travaux, ajoutant une dimension de régularisation fiscale aux conséquences déjà lourdes.

Impact financier sur la valeur et la revente du bien immobilier

Les conséquences d'une construction sans permis de construire ne se limitent pas aux sanctions pénales et administratives. Elles affectent également de manière significative la valeur patrimoniale du bien et les possibilités de commercialisation future. Lors d'une transaction immobilière, la régularité des constructions est un élément déterminant pour établir le prix de vente et sécuriser l'opération.

Dévaluation du bien et difficultés de commercialisation

Un bien comportant des travaux non déclarés ou des constructions irrégulières subit une dévaluation importante sur le marché immobilier. Les acheteurs potentiels hésitent fortement à acquérir une propriété présentant des risques juridiques et administratifs. Cette réticence se traduit par une difficulté accrue à trouver un acquéreur et, le cas échéant, par une négociation du prix à la baisse. Il est impératif de mentionner les travaux non conformes dans l'acte de vente, ce qui peut compromettre sérieusement les opportunités de revente. L'estimation du bien doit donc être adaptée en tenant compte de la nature de l'irrégularité. Lors d'une vente en l'état, il est indispensable d'indiquer clairement dans l'acte que l'absence d'autorisation d'urbanisme suggère une construction irrégulière. L'acquéreur doit également être informé de la possibilité d'insérer une condition suspensive d'urbanisme pour la régularisation, ainsi que des risques d'actions judiciaires ou de démolition. Une construction achevée depuis plus de dix ans est réputée régulière en vertu de l'article L.421-9 du Code de l'Urbanisme, ce qui peut atténuer certains risques, mais ne garantit pas l'absence totale de conséquences.

Refus de prêt bancaire et problèmes d'assurance habitation

Les établissements bancaires se montrent particulièrement vigilants quant à la régularité des biens qu'ils financent. Un bien construit sans autorisation d'urbanisme peut faire l'objet d'un refus de prêt, les banques ne souhaitant pas prendre le risque d'investir dans une propriété susceptible de faire l'objet d'une démolition ou d'une mise en conformité coûteuse. De la même manière, les assureurs peuvent refuser de couvrir des biens bâtis sans permis, ou proposer des contrats d'assurance habitation assortis de clauses restrictives. En cas de sinistre tel qu'un incendie, la propriété illégale pourrait ne pas être reconstruite, privant ainsi le propriétaire de toute indemnisation. Cette impossibilité de reconstruire à l'identique en cas de sinistre constitue un risque financier majeur, qui s'ajoute aux autres conséquences déjà évoquées. Il est donc essentiel pour l'acquéreur d'être informé des incidences de la non-conformité, notamment l'impossibilité de procéder à des travaux évolutifs ou d'obtenir de nouvelles autorisations pour modifier ou agrandir le bien.

Régularisation et recours possibles après une construction illégale

Face à une situation de construction sans permis de construire, il est possible d'envisager une régularisation, à condition que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande. Cette démarche, bien que complexe et coûteuse, permet de sécuriser juridiquement le bien et de lever les obstacles administratifs et financiers qui pèsent sur lui.

Démarches de régularisation auprès des services d'urbanisme

La régularisation d'une construction irrégulière nécessite le dépôt d'un permis de construire après travaux ou d'un permis modificatif si le projet est conforme aux règles d'urbanisme actuelles. Il est nécessaire de justifier d'une autorisation d'urbanisme complète, d'une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, et idéalement d'une attestation de non-contestation pour prouver la régularité d'une construction. La démarche de régularisation peut être facilitée par l'insertion d'une condition suspensive d'urbanisme dans l'acte de vente, permettant à l'acquéreur de se prémunir contre un éventuel échec de la régularisation. Si les travaux ont moins de dix ans, il est vivement conseillé d'insérer une telle clause. En cas d'échec des conditions suspensives, l'acquéreur peut choisir entre la résolution de la vente ou l'acquisition en l'état, en ayant été pleinement informé des risques encourus. Pour justifier de la prescription décennale, il est possible d'utiliser des outils tels que Google Maps, qui propose des cartes interactives sur sept ans, ou de constituer des dossiers de travaux partiels permettant de dater précisément l'achèvement des constructions.

Coûts de mise en conformité et délais de traitement

La mise en conformité d'une construction irrégulière représente un coût significatif. Ce coût comprend non seulement les frais administratifs liés au dépôt de la demande de permis de construire, mais également les éventuels travaux de modification ou de mise aux normes nécessaires pour rendre le bâtiment conforme aux règles d'urbanisme actuelles. Les délais légaux pour la réponse de la mairie sont de trois mois pour les cas généraux et de cinq mois pour les cas particuliers, en vertu de l'article R.331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. Ces délais peuvent s'avérer longs et contraignants, notamment dans le cadre d'une vente immobilière où l'acquéreur et le vendeur souhaitent finaliser rapidement la transaction. Par ailleurs, il convient de préciser qu'une construction sans permis de construire ne peut pas évoluer sans régularisation complète, quel que soit le délai écoulé depuis son achèvement. Les demandes d'autorisation pour de futurs travaux peuvent être rejetées tant que la situation n'a pas été régularisée, limitant ainsi les possibilités d'aménagement et d'amélioration du bien. Enfin, il est essentiel de rappeler que les sanctions administratives étant imprescriptibles, seule une régularisation en bonne et due forme permet de lever définitivement les risques juridiques et financiers pesant sur le bien. Les services spécialisés, tels que le service Algar, proposent d'accompagner les particuliers dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme et de régularisation, facilitant ainsi les démarches administratives complexes et garantissant un traitement conforme aux exigences légales.